# Sécuriser un escalier dans un logement locatif : que dit la loi ?
Les chutes dans les escaliers représentent chaque année plusieurs milliers d’accidents domestiques en France, dont une proportion significative survient dans des logements en location. Pour un propriétaire bailleur, la sécurisation des escaliers n’est pas qu’une question de bon sens : c’est une obligation légale qui engage directement sa responsabilité civile et pénale. Entre les normes techniques applicables, les dispositifs de sécurité obligatoires et les conséquences juridiques d’un manquement, le cadre réglementaire peut sembler complexe. Pourtant, comprendre ces obligations est essentiel pour éviter des situations dramatiques et protéger à la fois vos locataires et votre patrimoine immobilier.
Le cadre réglementaire des escaliers dans les baux d’habitation : décret n°2002-120 et normes NF
Le cadre juridique régissant la sécurité des escaliers dans les logements locatifs repose sur plusieurs textes fondamentaux. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 constitue la pierre angulaire de cette réglementation en définissant les caractéristiques du logement décent. Ce texte impose notamment que les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès, y compris les escaliers, soient en bon état d’utilisation et de fonctionnement.
La loi du 6 juillet 1989, modifiée à plusieurs reprises, précise dans son article 6 que le propriétaire bailleur doit délivrer un logement décent ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants. Cette obligation s’applique à tous les types de locations à usage d’habitation principale, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées. L’absence de conformité peut entraîner des sanctions importantes et engager la responsabilité du propriétaire en cas d’accident.
Les dimensions réglementaires : giron, hauteur de marche et échappée selon la norme NF P01-012
La norme NF P01-012 établit des règles précises concernant les dimensions des escaliers pour garantir leur sécurité d’utilisation. Le giron, c’est-à-dire la profondeur de la marche mesurée horizontalement, doit être d’au moins 28 cm pour permettre un appui stable du pied. Cette dimension minimale est calculée pour correspondre à la longueur moyenne d’un pied adulte et assurer une montée confortable.
La hauteur de marche, quant à elle, ne doit pas excéder 16 cm dans les installations neuves ouvertes au public, bien que cette limite soit souvent recommandée pour les logements privés. Une hauteur excessive oblige à des efforts musculaires importants et augmente significativement le risque de chute, particulièrement pour les personnes âgées ou à mobilité réduite. L’échappée, soit la hauteur libre verticale entre une marche et le plafond ou la volée supérieure, doit quant à elle atteindre au minimum 1,90 m pour éviter tout risque de heurt.
Ces dimensions ne sont pas arbitraires : elles résultent d’études ergonomiques approfondies tenant compte de la biomécanique humaine. Un escalier conforme à ces normes réduit la fatigue lors de la montée, améliore l’équilibre et diminue drastiquement les risques de trébuchement. Pour vérifier la conformité d’un escalier existant, vous pouvez utiliser la formule de Blondel : 2 hauteurs + 1 giron = entre 60 et 64 cm.
Le décret du 30 janvier 2002 relatif
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise concrètement ce qu’est un logement décent mis en location. Son article 2 impose que le logement « permette d’assurer la sécurité physique et la santé des occupants ». Au-delà des diagnostics (électricité, gaz, plomb…), ce texte vise aussi les risques de chute, en particulier dans les escaliers, les balcons et les parties communes d’accès au logement.
Le décret indique que les « dispositifs de retenue des personnes, notamment aux fenêtres, escaliers, balcons, loggias » doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement. Autrement dit, un garde-corps branlant, une rampe d’escalier absente ou une main courante cassée peuvent suffire à caractériser la non-décence du logement. En cas de litige, le juge vérifiera si l’escalier permet une « utilisation normale » sans danger manifeste pour un locataire moyen.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire bailleur doit s’assurer non seulement de l’existence des équipements de protection (garde-corps, rampes, main courante), mais aussi de leur stabilité et de leur ancrage au support. Un garde-corps conforme en théorie mais mal fixé ou corrodé peut entraîner la même responsabilité qu’une absence pure et simple de protection, notamment en cas de chute grave.
La distinction entre logement neuf (RT 2012/RE 2020) et parc locatif ancien
Les exigences applicables ne sont pas identiques pour un logement neuf soumis à la RT 2012 ou à la RE 2020 et pour un appartement ancien mis en location. Dans le neuf, les règles de construction (Code de la construction et de l’habitation, normes d’accessibilité, normes NF) s’appliquent dès la conception : largeur de l’escalier, garde-corps de 1 mètre, main courante continue, revêtement antidérapant, éclairage intégré… L’escalier est pensé comme un ensemble cohérent de sécurité.
Dans le parc ancien, beaucoup d’escaliers ont été construits avant ces textes et ne respectent pas toujours au millimètre les normes actuelles. Pour autant, le bailleur ne peut pas invoquer l’ancienneté du bâtiment pour échapper à son obligation de sécurité. Le critère retenu par les tribunaux est celui du danger objectif : l’escalier, tel qu’il se présente aujourd’hui, expose-t-il le locataire à un risque anormal de chute par rapport à un usage normal des lieux ?
En pratique, vous n’êtes pas obligé, en tant que propriétaire, de reconstruire intégralement un escalier ancien pour atteindre les standards d’un immeuble neuf. En revanche, vous devez corriger les défauts les plus dangereux : absence de garde-corps au-dessus de 1 m de hauteur de chute, marches irrégulières, nez de marche glissants, absence totale d’éclairage ou main courante manquante dans un escalier raide. Les juges exigent ainsi une « remise à niveau raisonnable », proportionnée aux risques identifiés.
Les obligations spécifiques en ERP : application au logement meublé touristique
Les établissements recevant du public (ERP) sont soumis à des règles d’accessibilité et de sécurité beaucoup plus strictes, notamment en matière d’escaliers. La norme NF P01-012, combinée aux textes sur l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, impose des escaliers larges, des mains courantes bilatérales, des nez de marche contrastés et des revêtements antidérapants. Un hôtel ou un cabinet médical n’a pas du tout les mêmes marges de manœuvre qu’un logement locatif classique.
Qu’en est-il des logements meublés touristiques type Airbnb ou gîtes, loués à la nuit ou à la semaine ? Tout dépend du classement juridique du bien. Lorsqu’un logement est exploité de façon assimilable à une structure hôtelière (accueil du public, prestations para‑hôtelières), l’administration peut le requalifier en ERP. Dans ce cas, les exigences relatives aux escaliers (garde-corps, main courante, largeur, éclairage de sécurité) deviennent plus proches de celles applicables à l’hôtellerie.
À l’inverse, un simple appartement meublé loué ponctuellement, sans accueil physique ni services para‑hôteliers, reste en principe dans le cadre du logement d’habitation. Le bailleur n’est alors pas soumis aux règles des ERP, mais il demeure tenu à une obligation de sécurité renforcée : la clientèle de passage ne connaît pas les lieux et sera plus exposée aux chutes dans un escalier étroit ou mal éclairé. Là encore, en cas d’accident grave, le juge examinera si l’escalier présentait un défaut manifeste de sécurité que le propriétaire aurait dû prévenir.
Les dispositifs de sécurisation obligatoires : garde-corps, mains courantes et éclairage
Au-delà des dimensions de l’escalier lui-même, ce sont souvent les « à‑côtés » qui font la différence entre un escalier dangereux et un escalier sécurisé dans un logement locatif : garde-corps conformes, main courante accessible, éclairage suffisant et revêtement antidérapant. Ces éléments relèvent parfois du simple bon sens, mais ils sont aussi encadrés par des textes précis du Code de la construction et des normes NF.
Hauteur minimale du garde-corps : 90 cm selon l’article R111-15 du code de la construction
L’article R*111‑15 du Code de la construction et de l’habitation fixe la hauteur minimale des garde-corps dans les bâtiments d’habitation. Aux étages autres que le rez-de-chaussée, les garde-corps de balcons, terrasses, galeries ou loggias doivent avoir une hauteur d’au moins 1,00 m lorsque le garde-corps est « mince », c’est-à-dire d’une épaisseur inférieure ou égale à 20 cm. Pour les garde-corps épais, certaines tolérances existent, mais la hauteur reste en pratique très proche de 1 mètre.
Pour les rampes d’escalier, la norme NF P01-012 prévoit une hauteur de protection minimale de 0,90 m mesurée à partir du nez de marche. Cette hauteur peut être réduite dans certains cas très particuliers (petits jours d’escalier), mais dans le cadre d’un logement locatif, viser 90 cm minimum demeure une règle de prudence. Un garde-corps trop bas ou facilement enjambable sera considéré comme insuffisant, surtout si la hauteur de chute dépasse 1 m.
La règle du mètre est donc un repère simple pour les bailleurs : dès qu’il existe un dénivelé de 1 mètre ou plus, un dispositif de retenue efficace est obligatoire. En cas d’escalier bordé d’un vide de plus d’un mètre sans protection, les juges n’hésitent pas à caractériser une faute du propriétaire, qu’il s’agisse d’un escalier intérieur privatif, d’une mezzanine ou d’une terrasse donnant accès au logement loué.
La main courante continue : positionnement entre 80 et 100 cm et matériaux conformes
La main courante n’est pas systématiquement obligatoire dans une maison individuelle occupée par son propriétaire, mais la logique change dès qu’il s’agit d’un logement locatif. Dans ce cas, la jurisprudence considère très souvent que l’absence de main courante dans un escalier raide ou glissant constitue un manquement à l’obligation de sécurité du bailleur. À partir de trois marches, la mise en place d’une main courante est fortement recommandée, voire quasi incontournable si l’escalier dessert l’entrée principale ou l’accès aux chambres.
Selon la norme NF P01-012, la main courante doit être située à une hauteur comprise entre 80 cm et 100 cm par rapport au nez de marche. Elle doit être continue, facilement préhensible et permettre un appui sans interruption. Un espace de 40 à 60 mm doit être laissé entre la main courante et le mur pour une bonne prise en main, tandis que le diamètre idéal est d’environ 42 mm pour s’adapter à toutes les tailles de mains.
Le choix du matériau joue aussi un rôle clé. Une main courante en bois brut trop lisse ou en métal poli peut être glissante, surtout en présence d’humidité. À l’inverse, une finition légèrement satinée, non abrasive, mais offrant une bonne accroche, limite les risques. La main courante doit également dépasser de 20 à 30 cm en haut et en bas de l’escalier lorsque la configuration le permet, sans faire obstacle au passage. Vous pouvez la comparer à une « ligne de vie » continue : plus elle est ergonomique, plus l’escalier devient sûr pour tous les occupants.
L’éclairage des marches et paliers : intensité lumineuse minimale de 20 lux
Un escalier conforme sur le plan dimensionnel peut devenir très dangereux si l’éclairage est insuffisant. Selon les recommandations techniques généralement admises, l’éclairage des circulations intérieures, escaliers compris, devrait atteindre au minimum 20 lux au niveau des marches et des paliers. En dessous de ce seuil, la perception des nez de marche, des changements de niveau et des obstacles devient difficile, surtout pour les personnes âgées.
Dans les immeubles collectifs, le règlement de copropriété et les arrêtés municipaux imposent souvent des dispositifs d’éclairage automatique des escaliers communs (détecteurs de mouvement, minuteries). Le bailleur doit s’assurer que ces équipements fonctionnent correctement et que les ampoules sont remplacées dès qu’elles sont défectueuses. L’absence d’éclairage dans un escalier commun a déjà été reconnue comme une faute engageant la responsabilité du propriétaire ou du syndic.
Dans un logement individuel loué, l’éclairage de l’escalier intérieur ou extérieur fait partie intégrante de la notion de logement décent. Installer un point lumineux en haut et en bas de la volée, avec un interrupteur accessible et, idéalement, une temporisation, est une mesure simple et peu coûteuse. On peut comparer cela au marquage au sol dans un parking : sans repères visuels suffisants, le risque d’erreur de trajectoire et de chute augmente considérablement.
Le revêtement antidérapant : classement UPEC et coefficient de friction dynamique
Le revêtement des marches joue un rôle crucial dans la prévention des chutes, en particulier pour les escaliers extérieurs soumis à la pluie ou au gel. Les carrelages destinés aux sols sont classés selon la norme UPEC (Usure, Poinçonnement, Eau, Chimie) et, pour les zones humides ou extérieures, selon leur résistance à la glissance (classement R9 à R13, ou coefficient de friction dynamique). Pour un escalier extérieur d’accès à un logement, il est recommandé de choisir un carrelage ou un revêtement au minimum antidérapant (R10 ou R11 selon les situations).
Poser un carrelage intérieur lisse sur un escalier extérieur, sans bandes antidérapantes, revient à créer une véritable « patinoire » les jours de pluie. De nombreuses décisions de justice ont retenu la faute du propriétaire dans ce type de configuration, surtout lorsqu’un accident survient malgré des alertes préalables du locataire. Le bailleur doit donc veiller au choix initial du revêtement, mais aussi à son entretien (mousses, feuilles mortes, graisse) qui peut fortement dégrader l’adhérence.
Si l’escalier est déjà carrelé avec un matériau glissant, il est possible de sécuriser les marches sans tout refaire : bandes antidérapantes collées ou vissées sur les nez de marche, nez de marche en aluminium strié, traitement de surface antiglisse, etc. Ces solutions constituent souvent un bon compromis entre budget et sécurité, surtout dans le cadre d’un parc locatif ancien où la rénovation lourde de l’escalier n’est pas toujours envisageable immédiatement.
Responsabilité juridique du bailleur : article 1719 du code civil et jurisprudence
La question de la sécurisation d’un escalier dans un logement locatif ne se limite pas à des considérations techniques. Elle s’inscrit directement dans le cadre de la responsabilité juridique du propriétaire bailleur. En cas de chute d’un locataire ou d’un visiteur, c’est bien l’état de l’escalier et le respect des obligations légales qui seront scrutés par le juge.
L’obligation de délivrance d’un logement décent : arrêt cour de cassation 3ème chambre civile
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au locataire un logement « en bon état de réparation de toute espèce » et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Couplée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret de 2002 sur la décence, cette obligation signifie que l’escalier permettant d’accéder au logement ou de circuler à l’intérieur doit être sûr.
La 3e chambre civile de la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises que le bailleur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’imprudence de la victime si l’escalier présente un défaut manifeste de sécurité (absence de rampe, marches dégradées, revêtement glissant, garde-corps insuffisant). Dans ces cas, les juges retiennent un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, indépendamment de la date de construction de l’immeuble.
Autrement dit, même si l’escalier respecte formellement les normes en vigueur au moment de sa construction, le propriétaire peut être tenu responsable s’il n’a pas pris les mesures nécessaires pour mettre fin à un danger évident signalé par le locataire. Les arrêts de la Cour de cassation soulignent ainsi que la sécurité des occupants prime sur une lecture purement formaliste des normes de construction.
Le manquement aux normes de sécurité : réduction de loyer et clause résolutoire
Quand un escalier est jugé dangereux, le locataire dispose de plusieurs leviers. Le premier consiste à demander la mise en conformité et, le cas échéant, une réduction de loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés. Les tribunaux accordent fréquemment une diminution proportionnelle au trouble de jouissance subi, notamment lorsque le locataire hésite à emprunter l’escalier ou doit adopter des précautions particulières pour l’utiliser au quotidien.
Si le danger est particulièrement grave (escalier extérieur très glissant, garde-corps manquant avec plus de 3 m de chute potentielle, marches cassées non réparées), certains juges peuvent aller jusqu’à considérer que la clause résolutoire du bail est inapplicable tant que le propriétaire ne respecte pas ses obligations de décence. Dans les cas extrêmes, la persistance d’une situation dangereuse peut même justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur.
Pour un propriétaire, ignorer un signalement répété d’escalier dangereux (courriers recommandés, photos, attestations de témoins) est donc une très mauvaise stratégie. Non seulement cela expose à des dommages et intérêts en cas d’accident, mais cela fragilise aussi toute action ultérieure contre le locataire, par exemple en cas d’impayés, le juge pouvant considérer que le bailleur n’a pas exécuté sa part du contrat.
La mise en demeure du propriétaire via l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989
L’article 20‑1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au locataire un outil spécifique pour contraindre le bailleur à mettre le logement en conformité avec les critères de décence. Si l’escalier du logement locatif présente un risque de chute caractérisé, le locataire peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, détaillant les désordres constatés (photos à l’appui) et demandant les travaux nécessaires.
Si, dans un délai de deux mois, le propriétaire ne répond pas ou refuse d’agir, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou directement le tribunal judiciaire. L’absence de réaction du bailleur à cette mise en demeure pèse lourdement contre lui en cas de contentieux, car elle démontre qu’il a été informé du danger et a choisi de ne rien faire.
Dans le cadre de cette procédure, le juge peut ordonner des travaux sous astreinte, réduire le loyer, voire accorder des dommages et intérêts. Vous voyez ainsi que la mise en demeure n’est pas un simple courrier de protestation : c’est le point de départ d’un véritable processus juridique qui peut profondément impacter la rentabilité et la valorisation de votre bien locatif.
Les travaux de mise aux normes : qui paie entre locataire et propriétaire ?
Les travaux de sécurisation d’un escalier dans un logement locatif soulèvent souvent une question délicate : à qui revient la charge financière ? La règle de base est claire : tout ce qui relève de la sécurité structurelle et de la décence incombe au bailleur. La pose ou le remplacement d’un garde-corps, l’installation d’une main courante, la réfection d’un revêtement glissant ou la mise en place d’un éclairage fixe sont des travaux d’amélioration ou de mise en conformité à la charge du propriétaire.
Le locataire, lui, supporte les réparations locatives et l’entretien courant. Par exemple, il doit remplacer une ampoule grillée dans un luminaire privatif de l’escalier intérieur, nettoyer les marches, enlever les feuilles mortes sur un escalier extérieur ou signaler sans délai toute dégradation importante. En revanche, il n’a pas à financer la pose de bandes antidérapantes obligatoires ou la réparation d’une marche cassée menaçant l’intégrité de l’escalier.
Il existe cependant des situations intermédiaires. Si le locataire souhaite améliorer le confort au-delà des exigences minimales de sécurité (par exemple, ajouter un deuxième éclairage décoratif ou une main courante design en plus de celle déjà existante), ces travaux seront à sa charge, sauf accord écrit contraire du propriétaire. Il est alors essentiel de formaliser les choses par écrit dans un avenant au bail pour éviter tout litige lors de la restitution des lieux.
Lorsque les travaux de mise aux normes sont conséquents (reconstruction partielle de l’escalier, remplacement intégral du revêtement), le bailleur peut rechercher des aides financières : subventions de l’Anah, prêts à taux préférentiels, dispositifs de soutien à la rénovation énergétique si l’escalier est intégré à une opération plus globale. Dans tous les cas, reporter indéfiniment ces travaux expose à des risques bien plus coûteux : indemnisations, contentieux, vacance locative et dépréciation du bien.
Contrôles et diagnostics : audit technique global et expertise judiciaire
Pour un propriétaire bailleur, il n’est pas toujours évident d’évaluer seul le niveau de dangerosité d’un escalier, surtout dans un immeuble ancien. C’est là qu’interviennent les contrôles et diagnostics. Si le bâtiment est en copropriété, l’audit technique global (ATG) ou le diagnostic technique global (DTG) peuvent intégrer une analyse des circulations et des escaliers communs, avec des préconisations de sécurisation à l’échelle de l’immeuble.
Dans un logement individuel ou dans un petit immeuble de rapport, le bailleur peut solliciter un professionnel du bâtiment (architecte, bureau d’études, diagnostiqueur) pour obtenir un avis écrit sur la conformité de l’escalier : largeur, hauteur de marche, garde-corps, revêtement, éclairage. Ce rapport représente une base objective pour planifier des travaux et, le cas échéant, pour prouver sa bonne foi en cas de litige avec un locataire.
Lorsque le différend est déjà né et que les parties sont en désaccord sur la dangerosité de l’escalier, le juge peut ordonner une expertise judiciaire. Un expert indépendant sera alors chargé d’examiner sur place l’escalier, d’analyser les normes applicables et de déterminer si l’état des lieux est compatible avec la notion de logement décent. Son rapport, très détaillé, servira de fondement à la décision du tribunal quant à la responsabilité du bailleur et à la nature des travaux à imposer.
Dans certains cas, la CAF ou la CMSA peut également diligenter un contrôle de décence à la demande du locataire. Si le rapport conclut à la non‑décence du logement en raison d’un escalier dangereux, les allocations logement versées au bailleur peuvent être suspendues jusqu’à la réalisation des travaux. Ce levier financier incite fortement les propriétaires à sécuriser rapidement les escaliers litigieux.
Sanctions et recours : tribunal d’instance, ADIL et commission départementale de conciliation
Lorsque le dialogue direct entre propriétaire et locataire ne suffit pas à résoudre un problème d’escalier dangereux, plusieurs recours sont possibles. En amont de toute procédure, les ADIL (Agences départementales d’information sur le logement) peuvent informer gratuitement les deux parties sur leurs droits et obligations, analyser le bail, le décret de décence et les éventuels diagnostics, et proposer des solutions amiables.
Si le bailleur ne réagit pas malgré une mise en demeure, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance paritaire réunit représentants de bailleurs et de locataires et tente de trouver un accord : calendrier de travaux de sécurisation de l’escalier, éventuelle réduction de loyer temporaire, modalités pratiques d’exécution. L’avis de la CDC n’est pas contraignant, mais il pèse souvent dans la suite du dossier.
En l’absence d’accord, le recours au juge s’impose. Le tribunal compétent est aujourd’hui le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance), saisi soit par requête (pour les litiges de moins de 5 000 €), soit par assignation. Le locataire peut demander la constatation de la non‑décence du logement, la condamnation du bailleur à réaliser des travaux de mise en sécurité de l’escalier, une réduction de loyer, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail aux torts du propriétaire en cas de manquement grave et persistant.
Du côté du bailleur, ignorer la question de la sécurité des escaliers dans un logement locatif, c’est donc prendre un risque juridique majeur. À l’inverse, anticiper, diagnostiquer et traiter les défauts permet non seulement de protéger les occupants, mais aussi de préserver durablement la valeur du bien et la qualité de la relation locative. Dans un marché immobilier de plus en plus exigeant, un escalier sûr et conforme n’est plus un simple détail technique : c’est un critère de décence incontournable.